Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren erheblich in die Höhe geschossen. Daher wird sicher der Eine oder Andere über einen Verkauf seiner Immobilie nachdenken, um einen möglichen Gewinn zu realisieren.
Steuerlich muss dabei beachtet werden, dass Veräußerungsgeschäfte von privaten Immobilien, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, der Steuerpflicht unterliegt. Erst nach diesen 10 Jahren unterliegt ein möglicher Gewinn nicht mehr der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 EStG.
Ausgenommen von dieser Regelung sind Immobilien, die
- (vorwärts gerechnet) im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder
- (rückwärts gerechnet) im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Der Gesetzgeber wollte mit dieser Einschränkung eine „ungerechtfertigte Besteuerung von Veräußerungsvorgängen bei Aufgabe des Wohnsitzes (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) vermeiden“, so das Finanzgericht Baden-Württemberg in seiner Pressemitteilung Nr. 2/2019 vom 1. April 2019.
Dem Gericht wurde ein Fall vorgelegt, in dem der Kläger seine 2006 erworbene Eigentumswohnung bis April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt hatte. In den anschließenden, zusammenhängenden 8 Monaten insgesamt im Jahr 2014 wurde diese Wohnung dann von Mai 2014 bis Dezember 2014 vermietet und anschließend im Dezember 2014 verkauft.
Das beklagte Finanzamt ermittelte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von 44.338 EUR, wogegen sich der Kläger wandte.
Das Finanzgericht (FG) Baden-Württemberg verneinte mit seinem Urteil vom 7. Dezember 2018 (Az. 13 K 289/17) die Besteuerung, da für die Ausnahme von der Besteuerung in § 23 EStG nach seinem klaren Wortlaut eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausreichen würde (rückwärts gerechnet, siehe oben).
Diese müsse – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahres – nicht während des gesamten Kalenderjahres vorgelegen haben.
Weiterhin führte das Gericht in seiner Urteilsbegründung aus, dass, wenn im Übrigen die (längerfristige) Vermietung vor Beginn des Dreijahreszeitraums unschädlich sei, es nicht nachvollziehbar ist, warum eine kurzzeitige Vermietung bis zur Veräußerung am Ende einer langjährigen Eigennutzung zur Steuerpflicht führen sollte. Eine kurzzeitige Vermietung am Ende des Dreijahreszeitraums müsse erst recht dazu führen, dass die Veräußerung nicht steuerbar sei.
Das Finanzamt legte Nichtzulassungsbeschwerde ein (Az. BFH IX B 28/19). Daher ist das Urteil des FG noch nicht rechtskräftig.
Für steuerrechtliche Fragen und aktuelle Entwicklungen in diesem Fall steht Ihnen 
Prof. Michael Bartsch gern zur Verfügung.
