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Mietminderung bei Lärm und Gerüchen einer Gaststätte

Der Mieter einer Wohnung hatte eine Mietminderung von 30 % für zwei Monate vorgenommen, nachdem er durch die Geräuschkulisse und die Geruchsbelästigung eines im Erdgeschoss des Wohnhauses betriebenen Restaurants übermäßig belästigt wurde. Den einbehaltenen Mietminderungsbetrag machte der Vermieter klageweise gegenüber dem Mieter geltend.

Das Mietverhältnis bestand bereits seit 2012. Zum Einzug wurde im Erdgeschoss eine Bar ohne Speisewirtschaft betrieben. Es wurden lediglich Snacks serviert.

Im Verlauf des Mietverhältnisses wurde das Konzept des Gastronomiebetriebes verändert und es wurde ein Steakhouse betrieben.

Für die Mieter wurde die Veränderung der Nutzung bemerkbar. Der Geräuschpegel veränderte sich durch laute Küchengeräusche merklich und die Kochgerüche wurden derart intensiv, dass ein Lüften durch das geöffnete Fenster nur schwer möglich war, ohne dass die Essengerüche in die Wohnung drangen. Die Küche befand sich dabei im hinteren Teil Richtung Innenhof, zu der Seite in die Wohn- und Schlafzimmerfenster der Mieter gerichtet waren.

Der von unserer Kanzlei vertretener Mieter hatte für die entsprechenden Zeiträume Geruchs- und Lärmprotokolle gefertigt, aus denen pro Tag die genauen Zeiten des Auftretens des Lärms und der Gerüche hervorgingen.

Der klagende Vermieter verteidigte sich in dem Verfahren damit, dass die Darstellung des Mietmangels nicht ausreichend sei und bestritt das Vorliegen eines zur Minderung berechtigenden Mangels.

Das zuständige Amtsgericht Hannover teilte die Ansicht des Klägers nicht und erteilte den Hinweis, dass die geschilderten Beeinträchtigungen geeignet seien, eine Mietminderung zu rechtfertigen. Dabei wies das Gericht ebenfalls darauf hin, dass der Mieter nicht jede Änderung oder Ausweitung der bei Vertrag vorliegenden Nutzung hinnehmen müsste. Ob tatsächlich eine Nutzungsänderung vorlag, war zwischen den Parteien streitig.

Die Parteien einigten sich unter Verzicht auf eine umfassenden Beweisaufnahme über die Umstände und Situation in den Räumlichkeiten des Mietobjektes auf eine Zahlung von 50 % des eingeklagten Betrages und legten damit den Rechtsstreit nieder.

 

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